Fuite d’eau : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

La question tombe presque toujours au même moment : quand le plombier tend la facture. Le locataire pense que c’est au propriétaire de payer, le propriétaire que c’est au locataire. Et souvent, les deux ont un peu raison.

Pour s’y retrouver, il faut séparer deux choses qu’on mélange tout le temps : la réparation de la fuite elle-même, et les dégâts qu’elle a causés. Ce ne sont pas les mêmes règles, et ce ne sont pas les mêmes personnes qui paient.

La réparation de la fuite : ça dépend de ce qui a lâché

Le locataire doit l’entretien courant du logement et les « menues réparations ». Un décret de 1987 (le décret n° 87-712) en dresse la liste, et la plomberie y tient une bonne place. Pour faire simple, sont à la charge du locataire le remplacement des joints et des colliers, le dégorgement des canalisations, les joints et clapets des robinets, les joints et flotteurs des chasses d’eau, les flexibles de douche, et le détartrage des appareils.

Concrètement, si le robinet de la cuisine goutte parce que son joint est fatigué, c’est pour le locataire. Si le WC coule en continu à cause du mécanisme, pareil. Si l’évier est bouché par des années de graisse, aussi.

Le propriétaire, lui, prend en charge ce qui relève de la vétusté, d’un vice de construction ou d’une force majeure, ainsi que les grosses réparations. Une canalisation encastrée qui se perce parce qu’elle a 50 ans, un chauffe-eau en fin de vie qui fuit par la cuve, une colonne d’immeuble fissurée (là, c’est même la copropriété) : ce n’est pas au locataire de payer.

Et la zone grise ? Elle existe. Un flexible de lavabo d’origine, jamais changé en quinze ans, qui éclate : entretien ou vétusté ? Honnêtement, ça se discute au cas par cas. Le rapport du plombier, qui décrit l’origine de la fuite et l’état de la pièce, aide beaucoup à trancher.

Les dégâts : c’est l’affaire des assurances

Le plafond du voisin du dessous taché, votre parquet gondolé, le placard qui a pris l’eau : là, on ne se demande pas d’abord qui est responsable. On déclare le sinistre à son assurance, dans les cinq jours ouvrés.

Pour la majorité des dégâts des eaux en immeuble, les assureurs appliquent une convention entre eux, la convention IRSI. Elle s’applique aux dommages jusqu’à 5 000 € HT par local. Son principe est plutôt simple pour vous : chacun est indemnisé par l’assureur de son propre logement, qui se débrouille ensuite avec les autres compagnies. Jusqu’à 1 600 € HT de dommages, l’assureur gère seul, sans expertise contradictoire.

Le locataire doit d’ailleurs être assuré, c’est une obligation. Le propriétaire bailleur a tout intérêt à l’être aussi, avec une assurance propriétaire non occupant. Un constat amiable dégât des eaux, rempli avec le voisin concerné, accélère beaucoup les choses. On explique la démarche pas à pas dans notre article sur les bons réflexes après un dégât des eaux.

Et la recherche de fuite ?

C’est le poste qui fâche, parce qu’il peut coûter plusieurs centaines d’euros avant même d’avoir réparé quoi que ce soit. Bonne nouvelle : quand il y a des dommages, la recherche de fuite est en général prise en charge par les assurances. La convention IRSI prévoit qui l’organise et qui la finance, le plus souvent l’assureur de l’occupant du logement où elle doit être faite. Quand elle impose de casser (ouvrir une cloison, soulever un carrelage), c’est en principe l’assurance du propriétaire qui intervient.

Votre assureur vous dira précisément comment procéder. Et avant de casser quoi que ce soit, sachez qu’il existe des méthodes non destructives très efficaces : gaz traceur, caméra thermique, écoute électro-acoustique. On les présente dans détection de fuite d’eau : comment trouver une fuite invisible.

La facture d’eau qui explose

Dernier point, souvent oublié. Une fuite cachée après le compteur peut faire grimper la facture d’eau de façon spectaculaire. Si c’est le locataire qui a le contrat d’eau à son nom, c’est lui qui reçoit la facture. Mais la loi Warsmann permet de faire plafonner le montant, à condition que la fuite soit sur une canalisation et qu’elle ait été réparée par un professionnel. Tout est expliqué dans notre article sur la fuite après compteur et la loi Warsmann.

En pratique, le bon ordre des choses

Coupez l’eau. Prévenez tout de suite le propriétaire ou l’agence, par écrit si possible, même si la fuite vous semble minime : un locataire qui laisse traîner une fuite qu’il a vue peut se voir reprocher l’aggravation des dégâts. Faites intervenir un plombier et gardez son rapport. Déclarez le sinistre à votre assurance si quelque chose est abîmé. Puis réglez la question de la facture de réparation en vous appuyant sur ce que le plombier a constaté.

Questions fréquentes

Qui paie le remplacement d’un joint ou d’un flexible qui fuit ?

Le locataire, car il s’agit de menues réparations d’entretien listées par le décret du 26 août 1987. Sauf si la pièce est défectueuse dès l’entrée dans les lieux ou si la fuite résulte de la vétusté de l’installation.

Qui paie une fuite sur une canalisation encastrée ?

En général le propriétaire, car elle relève de la vétusté ou des grosses réparations. Si la canalisation fait partie des parties communes (colonne d’immeuble), c’est la copropriété qui prend en charge la réparation.

Le locataire doit-il payer la recherche de fuite ?

Rarement. Lorsqu’il y a des dommages, la recherche de fuite est généralement prise en charge par les assurances selon la convention IRSI. Sans dommage, elle suit la logique de la réparation : à la charge de celui qui est responsable de l’élément qui fuit.

Une fuite dans un logement que vous louez ou que vous mettez en location à Marseille ? Haim Plomberie intervient pour la recherche de fuite, la réparation et vous remet un rapport clair pour l’assurance. Appelez le 06 21 05 01 66 ou consultez notre service détection de fuites.